一、报告概述本报告基于2026年7月北海市二手房实际成交案例从成交价格、区域分布、户型结构、价格走势等维度进行深度分析为购房者、投资者及行业从业者提供数据参考与决策依据。摘要2026年7月北海市二手房市场整体呈现“量稳价微调”态势。海城区、银海区为成交主力区域旅游地产属性房源占比上升小户型及海景房关注度持续走高。本文通过真实成交案例拆解价格构成剖析市场趋势。二、数据来源与样本说明本报告数据来源于北海市不动产登记中心公开备案信息、主流房产交易平台挂牌及成交记录以及线下中介机构实际成交回访。样本覆盖2026年7月1日至7月31日期间完成的二手房交易。数据维度说明样本总量有效成交样本 326 套覆盖区域海城区、银海区、铁山港区、合浦县物业类型普通住宅、海景住宅、别墅、公寓价格口径实际网签成交价含税三、整体市场行情概览2026年7月北海市二手房平均成交单价为 8,642 元/平方米环比微降 0.6%同比上涨 2.1%。平均成交总价为 76.5 万元套均面积约 88.5 平方米。成交量7月共录得二手房成交 326 套环比增长 4.8%市场活跃度有所回升。成交周期房源平均挂牌至成交周期为 47 天较上月缩短 5 天去化速度加快。议价空间平均议价空间为 3.2%卖方心态趋于理性。四、典型成交案例深度拆解案例一海城区·北部湾一号海景公寓该案例位于海城区北部湾一号一线海景高层公寓建筑面积 58 平方米一室一厅一卫精装修楼层位于 22 层总高 32 层朝向东南可看海。项目详情成交总价52.8 万元成交单价9,103 元/平方米挂牌价55 万元议价幅度4.0%成交日期2026年7月12日成交周期21 天该案例显示海景小户型公寓凭借稀缺景观资源和较低总价门槛去化速度明显快于普通住宅。买家以旅居度假需求为主对楼层和景观视野敏感度较高。案例二银海区·恒大御景半岛三房该案例位于银海区恒大御景半岛高层住宅建筑面积 118 平方米三室两厅两卫中等装修楼层位于 15 层总高 33 层南北通透。项目详情成交总价89.6 万元成交单价7,593 元/平方米挂牌价93 万元议价幅度3.7%成交日期2026年7月18日成交周期39 天该案例为典型的改善型家庭购房需求买家关注学区配套、小区环境和户型实用性。成交单价低于海景公寓反映出非景观资源住宅的价格锚点更贴近刚需水平。案例三银海区·嘉盛名都两房该案例位于银海区嘉盛名都建筑面积 86 平方米两室两厅一卫简装修楼层位于 8 层总高 18 层朝南。项目详情成交总价58.2 万元成交单价6,767 元/平方米挂牌价60 万元议价幅度3.0%成交日期2026年7月25日成交周期52 天该案例反映银海区非核心景观地段二手房的真实价格水平。买家为本地刚需家庭价格敏感度较高装修状况和楼层对最终成交价影响显著。案例四海城区·中安小区步梯房该案例位于海城区中安小区步梯多层住宅建筑面积 72 平方米两室一厅一卫简装修楼层位于 4 层总高 6 层。项目详情成交总价38.5 万元成交单价5,347 元/平方米挂牌价40 万元议价幅度3.8%成交日期2026年7月8日成交周期68 天该案例为老城区步梯房楼龄较长、无电梯单价明显低于电梯房。买家以预算有限的首次置业者为主成交周期较长议价空间相对较大。五、区域价格对比分析区域平均单价元/平方米环比变化样本占比海城区7,856-0.3%42%银海区9,214-0.8%48%铁山港区4,6800.5%4%合浦县5,1200.2%6%银海区凭借银滩旅游资源和新城区规划成交均价显著高于其他区域但环比降幅也相对较大表明前期涨幅较高的板块正经历价格回调。海城区作为传统主城区价格走势相对平稳。六、户型与面积段价格分析户型平均总价万元平均单价元/平方米成交占比一室≤60平方米45.28,95018%两室60-90平方米58.67,82035%三室90-120平方米82.37,54032%四室及以上120平方米118.58,12015%两室和三室户型合计占比达 67%是市场绝对主力。一室小户型单价最高主要受海景公寓拉动大面积户型单价回落改善型买家议价能力较强。七、价格影响因素分析1. 景观资源溢价海景房源较同区域非海景房源平均溢价 18%-25%。楼层越高、视野越开阔溢价越明显。案例一中北部湾一号海景公寓单价达 9,103 元/平方米显著高于海城区平均水平。2. 楼龄与建筑形态次新电梯房较 10 年以上步梯房单价高出 30%-40%。案例四中安小区步梯房单价仅 5,347 元/平方米为样本中较低水平。3. 装修状况精装修房源较简装修房源平均溢价 8%-12%且成交周期缩短约 15 天。拎包入住房源更受旅居型买家青睐。4. 学区与配套优质学区周边房源溢价 5%-10%临近商圈、医院、交通枢纽的房源流动性更好。八、市场趋势研判综合 2026 年 7 月成交数据北海二手房市场呈现以下趋势价格总体平稳全市均价环比微降 0.6%未出现大幅波动市场进入理性博弈阶段。旅居需求支撑小户型海景小公寓成交活跃外地买家占比约 35%对总价 50 万元以内的房源接受度较高。刚需改善分化本地刚需更关注性价比和实用性改善型买家则偏好次新小区和优质物业。议价空间收窄平均议价空间从年初的 4.5% 收窄至 3.2%卖方惜售情绪有所抬头。九、购房建议对购房者旅居度假需求可重点关注银海区海景小户型但需注意旅游旺季与淡季的价格波动。本地刚需建议优先考虑海城区成熟配套区域步梯房性价比高但需评估楼龄和维修成本。改善型买家可关注银海区次新小区当前议价空间仍存适合耐心谈判。对投资者海景资源稀缺性长期存在但短期价格已处相对高位需谨慎评估租金回报率。建议关注铁山港区和合浦县等价格洼地随着城市外扩存在补涨可能。十、结语2026 年 7 月北海市二手房市场在平稳中蕴含结构性机会。海景资源、次新品质和总价门槛是决定成交效率的核心变量。无论是自住还是投资建议结合自身需求参考真实成交案例理性决策。本报告基于公开成交数据整理分析仅供参考不构成投资建议。具体房产交易请以实际核验为准。《动手学PyTorch建模与应用:从深度学习到大模型》是一本从零基础上手深度学习和大模型的PyTorch实战指南。全书共11章前6章涵盖深度学习基础包括张量运算、神经网络原理、数据预处理及卷积神经网络等后5章进阶探讨图像、文本、音频建模技术并结合Transformer架构解析大语言模型的开发实践。书中通过房价预测、图像分类等案例讲解模型构建方法每章附有动手练习题帮助读者巩固实战能力。内容兼顾数学原理与工程实现适配PyTorch框架最新技术发展趋势。